Langjähriger Leerstand von Wohnungen: Nachweis der Vermietungsabsicht

Grundsätzlich ist für jedes Vermietungsobjekt einzeln zu prüfen, ob bei der Vermietung einer Immobilie eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Der Bundesfinanzhof hat jetzt in mehreren Urteilen klar gestellt, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit auch bei langjährigem Leerstand von Wohnimmobilien Aufwendungen als Werbungskosten berücksichtigt werden können:

Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Vermieter den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.

Sind Vermietungsbemühungen erkennbar nicht erfolgreich, muss der Vermieter sein Verhalten anpassen, z.B. durch Einschalten eine Maklers, Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten, Anpassung der Mieten.

Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Vermieter die Feststellungslast.

Hinweis: Die Vermietungsbemühungen sollten wie folgt nachgewiesen werden:

Bei schlechtem Zustand sollte die Wohnung renoviert werden.

Bei möblierten Wohnungen sollten ggf. Möbel entfernt und die Wohnungen als unmöbliert angeboten werden.

Reagiert kein Mieter auf Anzeigen, sollte der Text geändert oder direkt ein Immobilienmakler eingeschaltet werden.

Die Ablehnung von Mietern sollte mit nachvollziehbaren Gründen dokumentiert werden.

Mindestangaben in einem ordnungsgemäßen Fahrtenbuch

Ein Fahrtenbuch ist nur dann ordnungsmäßig, wenn die Ausgangs- und Endpunkte der jeweiligen Fahrten sowie die dabei aufgesuchten Geschäftspartner eingetragen sind. Diese Mindestangaben können nicht durch andere nicht im Fahrtenbuch enthaltene Auflistungen ersetzt werden. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden und dazu präzisiert, dass

ein Fahrtenbuch zeitnah und in gebundener Form geführt werden muss,

es nicht ausreicht, wenn die betreffenden Fahrten mit „Dienstfahrten“ o.ä. vermerkt werden, wobei Listen z.B. des Arbeitgebers solche Eintragungen nicht ersetzen können,

bei jeder einzelnen Fahrt Datum und Fahrtziele sowie der jeweilige Gesamtkilometerstand und die jeweils aufgesuchten Geschäftspartner/Kunden oder die konkrete dienstliche Verrichtung aufgeführt werden,

bei einer einheitlichen beruflichen Reise die Geschäftspartner/Kunden im Fahrtenbuch in der zeitlichen Reihenfolge des Aufsuchens notiert werden.

Im entschiedenen Fall hatte ein Arbeitnehmer zwar ein gebundenes Fahrtenbuch geführt, dabei aber lediglich „Außendienst“ vermerkt, ohne die aufgesuchten Personen, Firmen usw. zu notieren. Den Hinweis auf den vom Arbeitgeber geführten elektronischen Terminkalender akzeptierte das Gericht nicht.

Hinweis: Jeder, der die Fahrtenbuchlösung wählt, muss sich darauf einstellen, erheblichen Verwaltungsaufwand bewältigen zu müssen. Insbesondere bei Vielfahrern ist dies zwar lästig, aber aus steuerlichen Gründen unerlässlich, wenn das Dienstfahrzeug nur geringfügig zu privaten Zwecken genutzt wird.